Wohnungsmarkt Würzburg: von Engpässen gezeichnet

Noch soll keine Abrissgenehmigung vorhanden sein – trotzdem sind aber hinter den bisherigen Arbeiten hinter den Sicherheitsplanen in der Augustinerstraße wohl keine Daumen gedreht worden. Abgerissen wurde bislang ein Nebenhaus. Das Hochhaus, das erste seiner Art in Würzburg, ist denkmalgeschützt.  (Foto: Adolf Käser)

Stadtbaurat fordert "Bündel an koordinierten Maßnahmen und klare Grundsätze des Handelns"

von Adolf Käser

„Die aktuellen Statistiken zeigen, dass weiterhin ein hoher Bedarf an Wohnraum aufgrund der steigenden Einwohner- und Haushaltszahlen in Würzburg zu verzeichnen ist. Dies ist auf die sich verändernden demografischen und gesellschaftlichen Rahmenbedingungen als auch auf die Wanderungsgewinne und den Geburtenanstieg zurückzuführen“. Mit dieser Feststellung begann Stadtbaurat Prof. Christian Baumgart in der jüngsten Sitzung des Stadtrats und endete damit, dass es, um eine Steigerung des Wohnungsneubaues zu erreichen, „eines wirksamen Bündels an koordinierten Maßnahmen und klaren Grundsätzen des Handelns der Stadt“ bedürfe, was bis Mitte 2018 dem Stadtrat zur Beschlussfassung vorgelegt werden soll.

Es bleibe festzuhalten, so heißt es in der Begründung des Beschlusses in der vergangenen Sitzung, „dass der Würzburger Wohnungsmarkt von Engpässen gezeichnet ist“. Bedarf und Nachfrage nach Wohnraum bestünden in fast allen Marktsegmenten. Angesichts der steigenden Nachfrage könnten viele Haushalte ihre Wohnwünsche nicht mehr befriedigen, so dass eine zielgruppenspezifische Angebotsverbesserung und -sicherung vor allem an preisgünstigem und gefördertem Wohnraum eine maßgebliche Kernaufgabe der städtischen Wohnungspolitik darstellen muss.

Festzuhalten sei, dass geförderter Wohnungsbau in Würzburg derzeit nur in begrenztem Umfang umgesetzt wird. „Dies liegt zum einen an der mangelnden Verfügbarkeit von Bauland, aber auch an der fehlenden Verbindlichkeit bzw. Verpflichtung zur Umsetzung. Ohne eine politische Festlegung von Grundsätzen (z.B. Bodenpolitik, Quotenfestlegung, Sicherung in Bebauungsplänen und flankierend in städtebaulichen Verträgen) wird es nicht möglich sein, den geförderten Wohnungsbau entscheidend zu forcieren“, heißt es in den Unterlagen.

Insgesamt böten die aktuellen Wohnbauflächen, die sich aktuell in der Baurechtschaffung befinden, ein Potential von rund 2.000 Wohneinheiten in der Innenentwicklung und rund 600 Wohneinheiten in der Neuerschließung von Baugebieten in den Arrondierungsbereichen Lengfeld, Versbach und Steinbachtal. Während im Innenbereich vorwiegend die Schaffung von Mehrfamilienhäusern und Geschosswohnungsbau im Vordergrund steht (ca. 2000 Wohneinheiten), böten die Arrondierungsflächen zunächst vor allem das Potential im Einfamilienhausbereich (ca. 600 Wohneinheiten). Ob hier durch moderate Verdichtungen ein höheres Potential an Wohneinheiten verträglich geschaffen werden kann, sei in der weiteren Planung zu prüfen.

Trotz der günstigen Bauzinsen und der regen Nachfrage nach Bauplätzen in Würzburg seien die Baulücken in sehr vielen Fällen durch die mangelnde Verkaufsbereitschaft der Eigentümer dem Markt entzogen: „Die Gründe, warum Baulücken oft viele Jahre, sogar Jahrzehnte lang existieren, können sowohl wirtschaftlicher, rechtlicher oder auch persönlicher Natur sein. Häufig werden Bauplätze nur innerhalb der Familie oder engen Verwandtschaft weitergegeben oder die Eigentümer ziehen aus Sicherheitsgründen das Eigentum an Grund und Boden dem Besitz von Geldwerten vor und bevorraten ihre Bauplätze. Für einen beträchtlichen Anteil der ermittelten Potentialflächen wurde die Baurechtsschaffung bereits begonnen“.

In den letzten Jahren konnten vermehrt Baurecht für Wohnbauflächen geschaffen und Genehmigungen erteilt werden. In den letzten vier Jahren wurden im Durchschnitt rund 650 Wohnungsbauvorhaben im Jahr genehmigt und es konnten seit 2013 rund 500 Wohneinheiten jährlich durch Bebauungspläne planungsrechtlich geschaffen werden. Diese Entwicklung entspricht nahezu der oberen GEWOS-Variante (Büro GEWOS – Institut für Stadt-, Regional- und Wohnungsforschung GmbH, Hamburg, Partner der Stadt) mit 550 Wohneinheiten im Jahr. Aufgrund der aktuellen Bedarfsentwicklung sind die Bemühungen um weitere Wohnbaupotentiale weiter zu intensivieren.

Angesichts des begrenzten Flächenpotentials und des kompakten Siedlungskörpers der Stadt, sowie der arten- und naturschutzrechtlichen Vorgaben sind weitere Wohnflächenpotentiale in Würzburg verstärkt auf die Innenentwicklung und die Nachverdichtung der Stadtquartiere zu legen. Das drängende Thema des notwendigen Wohnungsneubaus sei aber auch ein „Thema der Umlandgemeinden Würzburgs“.
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